お宝不動産で金持ちになる 沢孝史
「お宝不動産」で金持ちになる!-サラリーマンでもできる不動産投資入門
コンビニで失敗した話
全く知識も、経験もないのに始めた。経験と知識を身につけることを怠ってはいけない。
不動産投資の選び方
表面利回りに目を奪われると落とし穴に落ちる。実質利回りを考える。手元に入ってくるキャッシュフローを重視せよ。
投資物件は実質利回りを基準としなければならない。
一般的な実質利回りは家賃収入から賃貸管理に必要な支出、固定資産税、火災保険料、管理費、修繕費、ローン支払いなどを控除した
利率とは「額面金額に対する利息の割合」
利回り「投資元本に対する1年に何%の収益を生み出すかを表したもの」、当然元本保証ではない
将来の価格は誰にもわからない。
このリスクを回避するにはどうするのか。
沢孝史さんは、「実質利回りは〈借入金利率+8%〉以上を確保すること」と述べている。これが最低限度の利回りとしている。
実質利回り=表面利回り-経費
=表面利回り-管理費-空室による損失
=表面利回り-(管理費5%+空室率20%)
実質利回り(借入金利率+8%)確保のための表面利回り一覧 p65
お宝不動産
第一条件
利回りの落とし穴を避ける、実質利回り(借入金利率+8%)を確保する
第二の条件
不動産価格の落とし穴を避ける
投資して10年経過した時点で、市場価格で購入時の70%、家賃収入で購入時の80%を確保する
実質利回りの数%の差は、あくまでも投資金額に対する率の差にすぎない。
実際に入ってくるお金、キャッシュフローの差ではない(当たり前だが)
例えば
5000万円の物件で500万の年間家賃収入があれば表面利回りは10%
表面利回りが8%であれば年間家賃収入は400万。
利回りとしての差はたった2%と思えるが、家賃収入としては100万の差。
500万円の収入が400万となり20%も減少したことになる。
不動産は相対取引。売り手側に事情と買い手側の事情が合致すれば取引成立。
せっかちな人やのめり込みまわりが見えなくなるタイプは危険。
ロバートキヨサキも言っているように感情的になってはいけない。
リスクを負うものは成功した時のメリットを享受できる。リスクだけを負ったり、負わせてはいけない。
不動産屋さんは大切なアドバイザー
会社に関しては
①経営がしっかりしている
②小規模でも特定地域においてNo1の実力がある
③一般ルートでは入手できない情報を入手できる
④取引が活発に行われている
担当者個人について
①信用できる
②ポリシーを持っている
情報ストップの訳
ネット社会でも手数料を売り手、買い手からもらいたいので自分のコネだけで仲介したほうが儲かる。
情報誌に出てからも「両手」で稼ぎたいと思う p150
融資の障害
事業用の資金になるので融資がなかなかつかない場合がある。素性が知れていて融資が通る人が優先される。
情報誌に出てくるのは様々な事情から一部の関係者で検討されてから出てくる
本当に良い物件というのは表に出る前に売れてしまうこともある。p155
指定流通機構に登録される前の7日間がお宝不動産を買おうとしている人にも、不動産屋さんにとっても勝負の時間になる。p154
メインの不動産屋さんができたら浮気せずに、他の業者扱いの物件を見つけても必ずメインを通すようにする。信頼関係ができればいい物件を紹介してもらえる可能性が高まる。 p155
利回りが低ければ一等地の築浅物件でもお宝にはなりえない。物件の価値と価格との比率、つまり割安かどうかで決まる。 p156
物件の探し方
まずは土地勘のある土地に狙いを定めて情報収集を始める
エリアが決まったら情報源を決める。その地域の情報誌、2,3冊とネットの地域検索でよい
ピックアップした物件について業者に連絡を取り、詳細な物件情報をもらう。
ぴっくあぷした物件を毎月、ネットであれば毎週、どのくらい売れ残っているか記録していく。
「新価格」「価格相談」という文字が出てくれば売主が弱気になっているので連絡を取ってみる p158
お宝不動産の判別法 p160
主観的にならず客観的な数値に置き換える
財産としての評価
不動産取引で最も参考にされているのは路線価 財務省が管轄する相続税や贈与税の算定の基礎となる価格 公示価格の8割程度が目安となる
ネットで路線価と路線価を見つける。形状により補正率をかける(奥行きの浅いもの、極端に深いもの 1~0.8、角地 プラス0.1〜0.1 1平方メートル当たりの価格を出す。
これに面積をかけることにより価格がわかる。p166
建物の価格
構造と建築年数で概算価格を推定する。
建物面積が100坪を超えるものと超えないもので独自の係数がある。p169の表を参照。
建物の価値が経過年数によってどれくらい減少するかを係数で見てものを残価率といいう。
不動産業界では、建物の登記が完了した時点でその建物の価格は3割減、10年で半値といわれている。
不動産市場に出たときにどの程度行化してもらえる価格が残っているかを考慮した表p171に示してある。
財産としての不動産
収益を上げる道具としての評価
収益還元法
入居を確保するためには現在もしくは相場より若干安い金額で家賃を決める必要がある。
実際の家賃が分かったとしても、その金額をそのまま適応しないで、同地域の似たような条件の家賃相場はいくらなのかを調べる必要がある。そして、それよりも若干安い金額を家賃とする。
空室率。この予想は難しい。
管理費 家賃総額の3~5%
お宝不動産としての利回り条件は「借入金利率+8%を実質利回りで確保すること」
収益還元法としての物件価格は 年間収益÷相当利回り=物件価格
ただ安く買いたいというだけの根拠のない指値、あまりに実態とかけ離れている指値は売主や不動産屋はまったく反応しない。 p181
利用価値があり償却しない土地を手に入れることを目標とする。
借入金を主体としてその土地を年々で入手できるか。
第一の条件 利回りの落とし穴を避ける
実質利回り〈借入金利率+8%〉を確保する
第二の条件 不動産価格の落とし穴を避ける
投資して10年経過後に市場価格で購入時の70%、家賃収入で購入時の80%を確保すること p183
お宝不動産のポイントは物件価格の大半を土地の価格が占めるものを購入する。上物のアパートは減価償却してしまうが、土地は減価償却しない。 p196
一棟買いと区分所有を比較すると一棟買いのほうが有利であろう。「希少価値」ある地域、誰からも羨望されている土地とステータスのある建物であれば可能性はある p209
給排水設備は20年程度でトラブルが出てくると考えたほうがよい。最近のSRC/RCは最初からメンテナンスに対応できるような構造になっている。しかし、古い建物はメンテナンスに対応になっておらず、事実上不可能の物件もあるので注意。
需要と供給のバランスからは都心では売主に有利、地方では買い側に有利 p216
「お宝不動産」で金持ちになる!-サラリーマンでもできる不動産投資入門
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