ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ

ボロ物件でも高利回り激安アパート経営　加藤ひろゆき

土地への執着を捨てた時点で、高利回りの物件に巡り合う確率がアップした
自分の住む家は場所にこだわるべきだが、収益物件は場所にこだわらない。　p62

図面分析
指値を入れる金額を記入し、その場合の利回りも計算
逆に利回りから計算した金額をあらかじめ計算しておく→これはエクセルですでに作成した。購入価格を入れれば自動的に計算できるようにしてある。

不動産業者へのネットワークづくり
いい物件があれば、すぐに買います
物件視察の際に現場から業者に電話すると印象が良くなる　p69　→実践済み

専任業者を探す。業者は売手、買手の両方から手数料を稼げる。　p73

物件は挫折を乗り越えて機械的に探す。　p75

気に入った物件はすぐに現地調査。写真を撮り、帰宅後に大画面、ないしA４にプリントアウトし、物件の検討。クラックや汚れがわかる。交渉材料とする。p79

現地調査では聞き込みが大切
「すみません。まだ内緒にしてほしいのですが、実はこの物件、売りに出ているのですが・・・」
なぜ売りに出ているのか
売主はどんな人か
物件の手入れはまめにされていたか
過去の入居率
近所の環境

水回りのチェックをおこたるな。

和式トイレを様式に変更し26万円
お風呂もタイル張りははやらないから、ユニットバス
ボイラーの交換も10万以上かかる。　　p91

外壁よりも床下を見よ
外壁は塗装でカバーできるが、床下が朽ちている場合がある　p92

古いアパートを見極めるポイント
築30年以上でも満室、もしくは満室に近い
手入れがされている
表面利回り30%以上
購入後のリフォーム費用が50万以下で稼働
建物が今後10年は立っていそう
値引き交渉ができること　p98

いつも値引き交渉をするわけではない
極端にいい条件の物件の場合と、自分基準で明らかに販売価格が安い場合は、さほど極端に低い数字は入れない
図面を受信した時点で、購入すると判断したら、業者に電話
なぜ売るのか
売却を急いでいるのか
売主の近況
値引きは可能か
外壁の状態
室内の状態
過去の入居率
いくらで貸せるか　p107

アパートの場合収支還元法で、利回りから価格を割り出しして、値段を算出している場合が多い
2007年札幌市場では、新築で8-10％、築15年までは11-13％、築30年以上では16%で価格が設定されるという説がある　p108

リフォームの金額は家賃金額の6か月以内
２LDKのアパートメントは、一度入るとなかなか退去しない　p144

リフォームでは床、柱、壁、ガラスなど、磨けるものはすべて磨く　p155

入居者を集める方法

チップの習慣
みんなお金が欲しいから働いている。p161→最後ではなく、最初にチップをはらうことでやる気を引き出す

物件の空き部屋には合鍵を取り付けておく
商品名「レジャーロック」という、南京錠の中に合鍵が2本も入れられる。四桁の数字を合わせると、中のカギを取り出せる仕組み　p167

いくら立地条件、リフォームをしたところで、入居を決定づける重要な要素が、大家の営業力。　p167

自主管理
男性の入居者は電話の連絡を好むが、女性の入居者はメールでの連絡を好む　p204

滞納が始まったらすぐに督促する
電話連絡、家庭訪問
三か月滞納したら、引っ越しを促す
滞納者との接触を多く持ち、支払日を約束させる
内容証明を出す
滞納する人は法的な書類に弱い
滞納者は大家の優しさと応対の遅さに漬け込む
事務的に仕事を進める大家に弱い
「お金がないのはあなたの問題です」といってすぐに退去を促す大家に弱い　p208

ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ