「金持ち大家さん」だけが知っている 空室が満室に変わる究極の方法

「金持ち大家さん」だけが知っている 空室が満室に変わる究極の方法

　　浦田健

物が有り余っている時代にモノを売るためには、売り方を知らなければならない
逆を言えば、売り方を知っていれば何でも売れてしまう　p20

「入居率×年間家賃＝売上」
この基本を成立させるためのノウハウ

1,物件が持っている商品価値を取り戻す
2.お客を費用対効果的に集める
3.集めたお客と高確率で契約する
4.一分一秒たりとも空室を出さないようにする
5.資産を徹底的に稼働させる
6,いったん入居した人に住み続けてもらう

1.
部屋という商品の本来あるべき姿を取り戻すことであって、決してたくさんお金をかけてリフォームするということではない。

経営も景気の良い時にこそ景気の悪い時に備えておく。そういう余裕のある経営をするべき　p28

原因を変えれば、得られる結果も変わる
現状を変えるためには、その原因を変えなければならない。つまり、あなたがほしいと思う結果が得られるまで、結果の原因であるやり方を変え続ければよい。　p37

第一印象の決め手は目から入ってくる”色”によるところが大きい.p48

感情を動かせば反応が高くなる
キャッチコピーで興味を引き、ボディコピーで引きずり込む
お客の五感に訴えるうんちくを加えて語ること

キャッチコピーでまず、お客の感情のバランスを崩す「何だ？」と思わせ、心理的な不協和をんを起こさせ、広告をよく見てもらう

活字ばかりの広告に手書きの文字も加える

その物件に住むことで具体的にどのようなメリットがあるのか、どのような生活を営むことができるのかを表現すること
お客の購買決定は、「こればお得だ」という勝ちが値札に書いてある絶対的な勝ちを上回ったときに起こる　p75
広告の反応率を計測し、効率を図ることも忘れずに　

気に入った部屋が見つかれば仲介手数料に関係なく入居者は決まる

物件を紹介してもらうには、不動産業者との関係づくりは自分自身で地道に行う　p90

家賃を下げずに、敷金、礼金の条件を緩和
礼金２、敷金０にするのも一案。　p92

保証人不要のシステムを利用して、家賃不払いのリスクを減らす
主な家賃滞納保証サービス　p101

フリーレントつまりタダがしとういことだが、これでは伝わらない。
簡単なことを難しく行ってしまうのが不動産業界
重要なのは、浮いた家賃でどんなことが実現できるのか、どんな願いが叶うのか、それを五感に訴えるように表現する　　p111

高確率クロージングシステム（契約率を高める）
１エントランスを綺麗に、コジャレた花などを飾る。第一サプライズを与える。
２鍵を現地に常備する（ダイヤル式錠など）
３空気の入れ替えを実行（窓をあけることができなければブレーカーを落とさずに、換気扇をまわす、外界との空気の入れ替えができるようにしておく）
４室内用の芳香剤を使用する
５スリッパを用意しておく（３セットくらい）
６popを作成し、アピールポイントを明記。営業マンも楽に案内できるようにしておく。五感に訴えるうんちくも添えて。
７トイレに消毒済みのラベル、そして、水が蒸発しないように便器ラップをしておく
８巻尺とバインダーを用意し、間取り図も置いておく「ご自由にお使いください」
９入居のしおりを作成し、備え付けておく。主な設備機械の取扱説明書、電気のアンペア数、身近な公共施設の一覧やオーナーへの緊急連絡先。シティホテルの宿泊ガイドのような物
10A4封筒で帰りに渡せるように、オーナーからの手紙を渡してもらう。手紙、申込書を入れておく。内見者にオーナーの顔が見えるようにする。オーナー自身の思いを、自分の言葉で伝えることにより、うちみ者との間に”共感”を作る。手紙によりうちみ者が家に帰ってからもう一度物件の良さを思い出してもらうようにする。強くイメージできるものは、次への行動へ移りやすくなる。期限を決めて明確に支持する（期限を設ける）。「いますぐ」の一言を忘れないようにする。

モデルルーム化してリッチな空間を演出する。
空室に、家具を運びこんでイメージしてもらう。→写真を撮影して、入居のしおりに入れても良いかもしれない

退去の連絡にびくつく必要はない。
こちらから電話などで問い合せてしまう。そして、その際は入居者に感謝の言葉をかける。労ってから、退室の時期などを確認する。　p160

クチコミを利用する
退去者が次の入居者を見つけてきてくれた場合には敷金を全額返還（ボーナスをだしても良い）
入居者から礼金を取らない
大家には退去後すぐに入居者が決まるメリット、退去者は敷金返還、入居者は礼金なしのWIN-WIN-WINの関係ができる
クチコミは黙って起きるものではなく、”自ら仕掛けて起こすもの”　p162

部屋が余っている昨今の状況は、エスキモーに小売を売ることと同じ

「欲」を刺激することが大切
情報量が入居待ちを作り出すためのポイント
この物件に住むことで、どのようなメリットがあるのか、実現できるのか、実際の入居者の喜びの声にはどんなものがあるのか
これらのことを語りつくして、はじめて入居待ちが出る
インターネットでその物件専用のホームページを作り、現地看板と連動させる。

満室になったからと言って募集をやめるのではなく、逆に満室だからこそ、いろいろな方法を試す。

収益を上げるのは満室にすることだけではない。
土地を活用するという原点に立ち返る

駐輪場が荒れていることが多い。駐輪台を請求して管理をする
自販機を設置する
トランクルームを設置
建物内に空きスペースがあればコインランドリーを設置する。

建物の外だけでなく、中にも広告スペースを設ける。

大家というのは社長業
重要なのは託すのではなくて、あくまでもアウトソーシング。仕事を理解しこなせるが、他の仕事に時間を割くことがもっと生産的になるということ。
託すのではなく「管理」すること

サービス業の基本はクリネンス＆フレンドリーサービスを徹底すること
清掃と挨拶

挨拶も名前を添えればもっと気持ちが伝わる。
平面、床だけでなく、壁、天井など立体的に掃除をする
掲示物をまっすぐ、エレガントに貼る（両面テープなど）

連絡先の携帯はプリペイド式を導入し、大家業専用とする。基本料もかからない。

悪徳業者の見極め方
裏付けのない思い込みアドバイスをする
自分たちのやり方に一切、口を挟ませない業者
物件情報を自社、もしくは自社ネットワーク以外には公開しない業者
レスポンスの悪い業者
正しい管理報告をしない業者

お客を集める仕組み、成約する仕組み、お客様を常に満足させ続ける仕組みが必要

自身がリスクの存在を理解し、そのリスクを管理することが出来ればリスクはリスクでなくなる

「金持ち大家さん」だけが知っている 空室が満室に変わる究極の方法