サラリーマン大家さんのための絶対失敗しない物件選び 藤山勇司

サラリーマン大家さんのための絶対失敗しない物件選び

必ず失敗する姿勢がある「慌てて、焦って、諦める」この姿勢である限りどんな目標にも到達できない。

物件を購入したあとも大切で、一件購入するとやり方がわかるのでどんどん増やしたくなる。
慌てずに、階段の途中で一息いれる踊り場を設けましょう。物件を購入したあとは、物件が正常に稼働するまで、次の物件に挑戦するのを待つ。

購入価格の上限は市場価格の70%以下という基準を守る。　　　競売をやるが自信を持ってできればできるのだろう。
金融機関が不動産に融資する際の担保の掛け目は、市場価格の70%、つまり70%以下で購入出来れば、購入した物件を担保に融資を引き出せることができる。

新築物件は諸経費10％、売却仲介手数料3％、中古値引き10％であり、買った瞬間に23％も価格が下がる。

競売投資法の注意点
NG物件の排除
危険負担の認識
専有解除などの、残金納付後の業務

NG物件とは
物理的に解決不可能なもの、「建物収去命令が各手下物件」何らかの理由で、借地権が解除され、裁判により建物を取り壊して更地にして地主に返却しなければならない物
借地権をめぐる訴訟になっていたり、借地権解除の意思を地主が明確にしている物件
建物が不同沈下などにより傾いている物件
無道路地などっ再建築不可物件と持分売却物件

危険負担の認識
落札後、残金納付日は、残金納付期日の前日、前々日を執行官に指定する。アクシデントによりできないことを考慮しておく
落札前に、金融機関の内諾を得ておく。
引渡命令の申し立ては残金納付後6ヶ月以内の認識。

競売は、売却基準価格の2割の補償金を振り込まなければならない。
落札しても残金を定められた期日までに納付しなければならない。納付しなければ補償金は没収

保護の対象が、賃借人から買受人に変わった。

平成8年の引き渡し命令という法律が施行され、不法占拠者の追い出し容易になった。
占有者の強制退去の審理は書類審査のみ。物件明細書内部に正常な賃借権の持ち主であると記載されていなければ、すべて追い出しの対象となる。
立証責任が移動し、占拠人が自ら正当な賃借権を持っていることを証明しなければならない。
不当に安い家賃を払っている場合も、保護期間は6か月に短縮。買受人の意志により、格安の家賃で入居している非正常な店子を、残金納付後半年たてば強制的に追い出すことができる。

競売等妨害罪
強制執行妨害罪という刑法ができたので警察の介入も容易になった。

現地調査の七つ道具

巻尺　8m　少なくとも5.5m
水準器　建物の傾きを計測できる。
デジタルカメラ
地図　広範囲の地図、公共交通機関から物件までの距離
筆記用具またはボイスレコーダー
個人用名刺　現地調査と役所での確認終了後、不
動産屋に渡すもの
物件明細書

敷地利用権の種類
所有権、地上権、法定地上権、借地権、定期借地権、事業借地権、使用権
史跡測量図の有無　隣地との境界画定が終了しているか、担保価値に影響する。
再建築不可は避けたほうがよい
地盤　現地調査の際に、不動産屋、住民、もしくは役所で対象土地に周辺はどんな様子だったのかを確認する。

隣地への越境もしくは公路にでるために第三者の土地を通過しなければならないケース、囲繞地（いにょうち）通行権の確認が必要

担保価値に源泉は更地価格が鉄則、いつでも忘れるべからず。

駐車場がない場合、とほ一二分の距離に、駐車場が確保できるかを確認する必要がある。

ねらい目地域は自治体財政健全度が重要
実質公債費率、財政に占める公債費の比率これが低く保たれているのが健全な自治体の指標
財務基盤が安定し、周辺市町村からの人口流入が期待できる中核都市以上がねらい目の地域。

不動産投資の成功の秘訣は、現地調査と公的書類の精査に尽きる。
時間をかけてゆっくり分析する。
なれてきて、これらがおろそかになることが、失敗の原因となる。

銀行は人を見て貸す　これが実情

信用が低ければ、金融機関に貢献する
給料の振込先、税金などの振込先などを集中させる。

個人が不動産投資に積極的な金融機関は、地銀、信用金庫、JAバンク、日本政策金融公庫

節税の方法は、配偶者、近親者を専従者として指定し、専従給与を支払い、利益を分割することで、累進課税の税率を下げる。綱渡りの、節税をするよりも、正々堂々と税金を支払い、信用を積み重ねる。

取得後のNGアクション
家賃の入金確認を怠る
店子のクレーム対応せず、必要なりホームをしない
確定申告を怠り必要な税金を腹はない

取得時のNGアクション
市場の価格の70%以上で物件を購入する
メインバンクの内諾を取らないまま、なけなしの自己資金を報奨金として、競売に参加する
賃貸需要の低い地域の賃貸を取得する。

ウェキペデァで調べて、総人口と総面積、1km四方の人口密度を見る。
500人以上の市町村がねらい目。

サラリーマン大家さんのための絶対失敗しない物件選び