勝ち組大家さんのアパマン経営マニュアル　工藤一善

アパマン経営は大家さんの努力だけでは成り立たず、入居者さんも含めた、管理運営にかかわるすべての人が「チーム」となって運営すべき

クレームのスピーディな処理が、「長期入居」につながる

2万円までの工事なら連絡なしで対処OKと工事金額の与信を与えておくが、その対処費用の詳細内容をチェックしておく。

即断ができる大家はよいイメージを持ってもらえる。

人対人のコミュニケーション能力が必要。
不動産売買の業界において「信用」とはその決済力

ねぎらいの言葉は「アナログ人間である管理会社さんや業者を勇気づけ、大家のファンになって動いてしまう

基本的に管理会社経由ででてくる見積もり価格は、おおむねそんなに暴利を貪るような価格ではない
原状回復業者には「ワンストップサービス」の対応力と柔軟性を問う
面倒なことでもすぐに対応してくれる業者が選ばれる

大家さんの気持ちを理解している業者か
管理会社さんが求める即時対応力とは、困難なクレームが発生したときの初期対応力

緊急工事費用には多少納得のいかない部分もあるが、起きていることの重要性を考えたら、多少目をつぶる。

大家業も時代のトレンドに自分のスタイルを合わせていかないと、取り残されてしまう。

最終的には「空室清掃」が完了しなければ、商品としての「空室」が完成しない。ボトルネックとなる。
清掃作業の処理能力が「原状回復専門業者」の処理能力となる。

キッチンの仕上げにおいて何が大事かといえば、「パッと見の目の印象」

仕上がりの３つのポイント
玄関周りはきれいか
床面のワックスはむらなく均一に「ピカピカ」か
水回りはきれいに演出できているか

玄関周りのきれいさは玄関横にある電気メーターと換気扇カバー、玄関横の部屋またはDKのサッシの面格子、ガスメーターがきれいかで決まってしまう。
輝きは「無意識」に働きかける。

物件の経年劣化リストを作成し、各部材の入手先も含めた仕入リストを作成し、現地にストックがあるとよい。

天井とクロスの壁面のクロスの採寸
メーカー、品番

洋室のチェック箇所　p155
ガラスの寸法
ワイヤー入りガラスは、防火地域、準防火地域に指定されている場合は「乙種防火戸」であるワイヤー入りガラスを使う必要がある。

浴室
鏡には浴室用があり裏面のコーティングが異なる。

満室経営はアパマン経営における努力の通過点
可能性のある打ち手はすべて打ってみることに価値がある。

くねくねミラー
イケアで販売されている

アパマン経営は決して不労所得ではない。
常に考え、常に行動する姿勢の先に、安定したアパマン経営の世界がある。

誘目性を利用したアクセントリメイク
水回りのキラキラ感、床のピカピカの光沢
リフォームの際は全体的なバランスを考え、マイナスの誘目性が発生しないように注意し「プラスの誘目性」が発揮できるワンポイントを考えるようにする。

見込みのないことに資本投資するのは経営感覚としておかしい

内見時のコンバージョン率をモニターする

起こっている現実から目を背けてはいけない。商売の世界では、みたくない現実を見ることだけができるひとだけが成功を勝ち取ることができる

コミュニケーションでの基本は単純接触回数、短い時間でも合う回数を重ねたほうが、親密度が湧いてくる「ザイオンス効果」

「イケア」にいくとセンス溢れる商品が安い価格で販売されている。

物件自体の「商品力」と大家さん自身の人間力の組み合わせが、今後のアパマン経営を担う要素。