資金300万でもアパート一棟買えました 石原博光

資金300万円でも、アパート一棟、買えました！　ド素人がリスクを避けて収益物件を作る実践マニュアル

不景気でも少子化でも、人が集まるところと人が出ていくところは２極化する
人が集まるところでも入居者に選ばれる勝ち組物件と選ばれない負け組物件に分かれる

賃貸不動産オーナーが入るべき保険
火災保険は当然で、その上の住宅総合保険に加入し、当然地震保険もつける

地震保険は原状回復費用ではなく、災害復興資金。再保険制度で一応政府が面倒を見てくれる
地震保険は見積はなく、損壊状況によって割合が決定する。
塀やフェンス、門等の外部構造は認定されない
建物購入やリフォーム費用の明細を残しておいて、評価額をあげてもらう
東京海上日動「超保険」という商品の「地震危険等上乗せ保証特約」これは建物価格の100%が保証される地震保険。ただし、当然保険料は高くなる

表面利回りからローン金利を引いた「イールドギャップ」12%以上の物件を狙う

メンテナンス、維持費用の安さから木造が有利

都心も家賃の値下げが起きている。都心なら安心というわけでもなくなってきている

地方でも景気の波に沈まないエリアがよい
企業城下町は避ける。
単身向けの物件であれば、政令指定都市であっても家賃下落の低いエリアは避ける。
購入時点で家賃が3万年以上はとれる物件
地方では狭小物件避ける
単身者向けでも最低8坪（26.4平方メートル）
風呂とトイレ場別であることは最低条件。都心ですら入居付に苦労するので地方では絶対手を出すべきではない

木造アパートいいところとして、間取りはいくらでも変更可能1Kはっ世帯を２DK四世帯にしても良い。縦につなげてメゾネットタイプするも良い。

土地に来歴は役所に問い合わせるのが一番
「このへんに不動産を買いたいのですが地震による液状化の影響を考えると不安で、ついては土地の成り立ちについて教えて下さい」と相談する
古地図をみて頭をひねるより、役所に問い合わせるのが効率的

現地調査の前に、地元の不動産屋に電話する。
「ホームズ」や「アットホーム」といった賃貸情報のあるポータルサイトでその物件情報を打ち込み、似た条件の物件と、募集している会社の一覧をみて、その中で紹介している物件の数が多くて、営業活動を頑張っている二社をピックアップする。
平日の夕方が混んでない時間にかける。「この辺で、こんな感じの物件購入を検討しているがつきましてはお話を聞かせてください」と電話する。
聞ける情報は全部聞き出して、パートナーとして的確かどうかもしっかり見極め、更には次にもつなげる

同行者を見つけて現地調査
動向を頼める人がいないのならば、リフォーム業者さんに来てもらう
問題箇所を指摘してもらいいくらかかるかを聞く

現地不動産業者に電話で聞くことリスト p87

建物で一番大事なのは基礎と地盤
2000年の建築基準法の改正により「建築物の基礎の構造は地盤の状況を考慮して選ばなくてはならない」となり、地盤調査は事実上義務化されている

基礎のコンクリート部分をチェックする
地面から20~30cmくらいのところにコンクリートが立ち上がっており、そこにヒビが入っているかでだいたいを推し量る

建物が水平かどうか。水平器、タコ糸作戦。建具がきちんと閉まらない。スムーズに開かないなどは危険なサイン

再建築不可物件
現行法の接道義務（都市計画道路内にある建物の敷地は道幅4m以上の道路に2m以上接していなくてはならない）

地方では駐車場は絶対必要
建物を削って駐車場を作る。壁をぶち抜いて部屋を広くし、世帯数を減らし、駐車場の台数に合わせる

屋根と外壁は防水力をチェック
軒裏天井の板部分は傷みやすいので、剥がれていたり、破れていたり、隙間ができていたりしないかを確認する
窓やひさしなどの出っ張り部分や角には日々が入りやすいから、きちんと修繕して水の浸入を止めてあるかも確認

共用廊下も屋根が歩かないかで痛み方がかなり違う
階段や2回の共用廊下のサックの上部の手すりに当たる部分、ハンドレールを兼ねているものがあるが、水の浸入を防いでいるのかを確認。錆びてしまうネジを使っているかどうか？錆びるネジを使っているということはもともといい加減な建築だったとも言える

部屋の隅々を歩いて床鳴りがあるかをチェックする

中途半端にリフォームしている部屋で最も多いのは押入れだった部分の強度。補強がなされているかを確認する
バルコニーの手前掃き出し窓というのは日焼けは雨の振込、室内外の温度差などで痛みが激しい。フローリングの張替が必要か確認する

エアコンやキッチン、洗面化粧台、便座などは15年けいかしていて古いと感じたらこれも修繕費用として考える。
給湯器も10年くらいが寿命
エアコンのリモコンも壊れていたり、なかったりするので注意

風呂場の鏡　うろこ状の白い汚れはもう落ちない。交換必要だが、ねじにも処置が必要になるので業者を呼ぶ必要が出てくる
ドアノブも中野ねじが緩んでいれば分解して調整必要
扉の取っ手や敷居すべりの交換、網戸の張替、ビート（ガラスゴム）の交換、鍵の調整などの修繕費用が掛かる

入居者の気持ちになって細かくチェック。デジカメでできるだけたくさん記録する

環境は変えられないのでしっかりと
避けたいのは音や強烈なにおいを伴う施設

物件のそばの近所の人に聞く
「ここに引っ越しを考えているのだが、くらしやすいところですか？」

日本政策金融公庫
無担保、無保証人であっても1000万円以内の利用でなおかつ1/3の自己資金が確認できれば7年以内での融資が利用できる「新創業融資制度」

担当者によっては利用できないなどもあるが、賃貸不動産の案件に慣れている優秀な担当者もいるので諦めない

融資を引き出すにはプロフィールシートの他に事業計画書を作成し提出する
人に見せる書類を作ることじ価値が客観的に投資を見つめ直すことが出来、本気度も示すことができる。

社会貢献や地域貢献の事業の目的とし「昨今の行き先不透明な経済状況下において、優良な住環境を低価格で提供したい」
自分はリーダーシップを発揮してやっていくというアピールが出来れば効果的

収支計画書は3つのシナリオを準備する

空室率20%で家賃が年間1％ずつ下落
空室率28%で家賃が年間1％ずつ下落
空室率36%で家賃が年間2％ずつ下落　最悪のシナリオは適宜訂正赤字が出ないように調整する

リフォームはこだわって綺麗にして設備をしっかり整えても、安い部屋から決まっていく
リフォームは最低限で、地域最安値

最初から設備ありきではなく、入居が決まるのであれば設備はつけて良いことにしておき、営業担当者にも伝えておく。

和室、和式は避けられるというのは地方の場合そして地域最安値の場合はその限りではない
和室を必ずしも洋室に変更する必要はない。

リフォームは安く仕上げればいいのではなく、業者とのwin-winの関係を築くためにも業者の利益にも配慮する
賃貸と一般住宅ではリフォームの考え方が違う、そこを理解していない業者もいるので、こちらからアプローチする。必要な部分だけをやるという認識を持ってもらう
リフォーム費用は莞蕾会社のために使うものであり、協力して空室を埋めると考える
作業をまとめるのは基本であり効果的

主な部材と施工の単価表　p189

管理会社とも一方通行ではないコミュニケーションが必要。
一緒に経営に参加してもらう
家賃の減額を営業担当者に裁量権をもたせる（メニューを決めておく）

インセンティブ（報奨金）も張り切って出す

少額短期保険を扱う株式会社アソシエから「大家の味方」という商品
火災、水彩、風災によって建物が損害を受けたり、居住者の自殺や他殺と言った死亡事故、または、病死や老衰死などの発見が遅れたことで居室の改装が必要になったりしたとき、建物の復旧気管中の家賃を最大6ヶ月分保証してくれる

火災保険のオプションとして「不測かつ突発的な事故」色々は破損に対応して保証の対象が広く、使い勝手の良い商品

資金300万円でも、アパート一棟、買えました！　ド素人がリスクを避けて収益物件を作る実践マニュアル