家賃30％アップでもあなたのアパート・マンションを即満室にする方法 浦田健

家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法

買ったあとに、そのアパートをどのように活用し、儲け続けていくかが一番重要。買うこと自体が目的になってはいけない。

不動産業者の行動パターンを理解し、彼らのインセンティブ（行動誘引）にダイレクトにヒットする募集条件や手数料を提示することが最大のポイント

募集チラシで、値段以上の「お得感」を感じさせるものでなくてはいけない。

チラシ専門業者にカラーで制作依頼をする。
建物の外観写真。建物を確実にフレーム内に収める。28mm以上の広角で撮影できるデジカメを使用する。
一言で物件の特徴がわかるキャッチコピー、相手の感情のバランスを崩し、心理学用語の「認知不協和」を起こさせる。
ハンデを感じさせない間取り、図面をカラーイラストで若干斜めにし立体感を持たせる。吹き出し文字でありったけのメリットを訴える
住むことで実現するありったけのメリット
ビジュアルでわかる周辺マップ
分かりやすく、高いと感じさせない料金体系、初期費用をゼロにし、家賃ではなく共益費の部分を増やし、募集する。
家賃値引きコースを用意する。今日決めたら3000円引き。値引きしても3割高い家賃でかせるように設定しておくこと
今あるハンデは忘れて、ありったけのメリットを「これでもか！」と表現する。

入居者が決まらない理由を探り、それを修正する事はできない。不動産業者には、お客に物件を紹介したら、決まらなくても、必ず報告させる。そして、営業マンを絶対責めてはいけない

謝礼の件を営業マンに伝えるときは、具体的な金額を明確にすることが何よりも大切
耳元でこっそり伝え
渡すときもこっそりと
謝礼は商品券で渡す。

不動産業者への二股、三股は躊躇しない。いち外注先に過ぎない。

専任募集を管理会社に依頼し、専任業者の了承を得た上で、大家自身が他の不動産業者に募集依頼をして回る。
募集依頼をする場合は、必ず成約時に広告手数料を1ヶ月分支払う約束で依頼する。
不動産業者の利益よりも、営業マンのインセンティブを刺激したほうが良い

インターネットの利用
独自ホームページを必ず作る。独自ドメインを取得し、看板広告と連動させる。
メールフォームをつける。フォームを無料で提供しているサイトがあるので参考とする。
地域情報のブログを立ち上げ、リンクさせたり、物件の紹介をする。

現地看板を作成する
雨に濡れないチラシ専用のポストを準備する。

賃貸情報誌への掲載も行う

FAX戦術
来店者の多い週末を控えた、金曜の夜中に送信する。

後ろ向きな、業者の意見や古い慣習は基本的に無視する。くじけないで頑張る。

修繕のポイントは退去時にちょこちょこ直す。

内装リフォームにかけられる費用の限度額は家賃の6ヶ月分までが限界
外装リフォームの目安は家賃2ヶ月×戸数
リターンとのバランスを常に念頭に置きながらお金をかける。

あなたの物件が永遠に輝く7つの鉄則
1商売の基本、クリネンス＆フレンドリーサービス　清掃と挨拶、自身で週一回は清掃する
2入居者のルール、ゴミ置き場の美化を徹底する
3見えない効果、入居者とあいさつを交わす
4木を見て森を見ず、除草を徹底する。除草剤には顆粒と液体のものがある。一度散布すると、その効果は2ヶ月ほど。群生シーズンの4月、6月、8月の3回散布すれば、ほぼ雑草の心配はなくなる
5不思議な現象、何故か花を飾ると入居者が決まる。6〜10月　ポーチュラカ　10〜5月はパンジーがおすすめ
6内見者の第一印象、掲示板やポストにこだわる。掲示板の見た目が良くなるように、ラミネートパウチを行う。ホームセンターで1万円程度で手に入る。掲示物には必ず、掲載期限を記入し、定期清掃を依頼している場合には、清掃員に毛一切期限をチェックしてもらう。
7お金のかからない、シルバー人材を登用する。良い人材とは限らない。掃除が目的ではなく、綺麗にしてもらうことが目的
清掃員物件チェックリストを作成し、それに沿ってやってもらうp157

老朽化アパートでも家賃アップできる7つの戦略
１家具家電付きにする。電子レンジ、冷蔵庫、TV（DVD付）、洗濯機、TVラック、ミニテーブル、エアコン、カーテン、照明器具
2インターネットつなぎ放題サービス、利用料を家賃の中に含める
3水道光熱費コミコミプラン。開栓手続きがいらないメリット、若干利益が出る。短期入居者にも貸せる。仲介手数料や広告費の費用が出るので（合わせて2か月）注意。2年未満の短期契約の場合は広告料は払わない約束としておく。
4家賃をメニュー化する
5敷金ゼロ、礼金ゼロにする。この場合は、家賃を若干高めに、1割高くても成約率には影響しないことが多い。退去した阿多お1分1秒でも早く、入居者を見つけるには、最初から原状回復の立ち会いや費用負担の交渉などを一切なくすのが一番早い。
恋の過失を除いて、リフォーム代は入居者に請求しない。クリーニング代は当然、原状回復費として退去者に請求する。その費用は退去時に生産するのは面倒なので、契約時にクリーニング代として3万円を先にもらうようにする
敷金、礼金をゼロにする代わりに、滞納保障への加入を条件とする。審査が通れば、連帯保証人不要にできるというメリットもある。
6ワンルームでも2人入居可能とする。
7外国人さんを受け入れる。横のつながりが強いので、退去時に次の入居者を紹介してもらえる。外国人の家賃滞納率はわずか２％程度で、日本人のほうが圧倒的に滞納率は高い。

成約率を上げる戦略（クロージング戦略）
1エントランスで第一サプライズ。外観やエントランスはピッカピッカとし、ごみ一つ落ちていないことが前提
２カギは現地に備えた内見に即応する、部屋のカギは現地の備え付ける
3部屋の空気は常時循環させ、封水切れに注意する
４トイレ、玄関に清掃済み表示でクリーンさをアピール。ハッキリと印象付けることが大切。
５トイレ、居室に芳香剤でさわやかな香りづけをする。
６スリッパは必ず常備。スリッパ置き場を設置して、そこにかけてもらうようにする。スリッパ散乱を防ぐ
7欠点が長所に変わるリフレームPOP作成
8アメで滞在時間を引き延ばす
9ウエルカムバスケットでささやかな心配りをアピールする
10「観光マップ式チラシ」で周辺環境を一目でアピールする
11巻尺、図面、筆記用具を常備する
12「入居のしおり」を常備し、お客の疑問に即答する
13最後にオーナーからの手紙で背中を押す

蟻地獄経営
メールアドレスを入手する。契約の際の入手するようにし、管理上の様々な連絡をタイムリーに発信することができる。
クレームは最初からクレームであることはない。最初は要望。対応が遅かったり、無視されたりすると結果的にクレームになってしまう

不良入居者を事前に見抜く方法
定職についているか
年収が年間家賃の4倍以上あるか

「どうして物件をおさがしなのですか？」と相手の目を見て聞く。様子がおかしければ契約しない。
滞納保障と合わせて、必ず定期借家契約で賃貸契約を結ぶ。問題なければ再契約する旨を明らかにする。

家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法